A hipoteca é a oferta de um bem, geralmente imóvel, como garantia de pagamento de uma dívida. Ao contrário do penhor, que engloba tanto bens móveis e imóveis quanto imateriais, a hipoteca é limitada a bens de difícil ou impossível mobilidade, sendo por isso considerada uma das mais sólidas garantias de pagamento. Embora seja uma modalidade historicamente importante, movimentando uma indústria global bilionária, a modalidade tem perdido espaço no Brasil para a alienação fiduciária, que dela se distingue pela posse do bem ofertado: na hipoteca, a posse é do devedor (quem arca com a dívida); na alienação fiduciária, ela é do credor (dono da dívida).
O tipo mais comum de bem hipotecado são imóveis: casas, apartamentos, fazendas, propriedades privadas em geral. No exemplo mais rotineiro, um indivíduo com necessidade de capital oferece seu imóvel (ex.: casa) a um fornecedor de crédito (ex.: banco), que o aceita como garantia do pagamento, a ser realizado dentro de um prazo estipulado pelas partes. Se o indivíduo (devedor) não saldar a dívida, o banco (credor) toma-lhe a casa (bem hipotecado). Assim, toda hipoteca prevê uma transferência legal de posse com fins de quitação de dívida. Como os bens hipotecados não podem ser deslocados ou destruídos com facilidade, os credores têm maior garantia de que recuperarão o capital investido em caso de calote.
No direito civil brasileiro, a hipoteca é classificada como um direito real de garantia sobre bens imóveis (o penhor, por sua vez, é direito real de garantia sobre bens móveis). Além de imóveis, o Código Civil (Lei no 10.406/2002) lista outros bens passíveis de hipotecas, como estradas de ferro, navios e aeronaves (regidos por lei especial) e recursos naturais (exceto aqueles que são posse constitucional da União, como riquezas minerais ou fontes potenciais de energia hidráulica; vide art. 1.230). Seu prazo de decadência ou prescrição (ou seja, "prazo de validade") é de 30 anos, para além do qual nenhum pagamento de dívida pode ser estipulado. Se nada ocorrer nesse período (ex.: o devedor não salta a dívida, mas o credor não reivindica a posse do bem), a hipoteca é extinta.
O direito brasileiro considera três tipos de hipoteca: a convencional, a legal e a judicial (ou judiciária). Na hipoteca convencional, o ato deriva do devedor, ou seja, é o dono do bem que deseja hipotecá-lo. Neste modo, um registro em cartório é exigido. Já na hipoteca legal, o ato deriva da lei, sendo a hipoteca formada automaticamente nos casos previstos pelo art. 1.489 do Código Civil. Tome-se como exemplo o inciso III, que garante hipoteca legal aos ofendidos (e herdeiros) sobre imóveis de um delinquente: neste caso, o credor recebe o bem como pagamento pelos danos de um delito (ex.: roubo) ou pelas custas do processo judicial. Além do registro, hipotecas legais precisam ser especializadas (processo jurídico que valida a hipoteca termos do referido artigo). Por fim, a hipoteca judiciária é uma espécie quase em extinção, executada mediante sentença condenatória, um dispositivo jurídico que reforça ainda mais sua garantia de pagamento. Como os códigos pouco ou nada falam dela, seu papel atual é de mero resquício histórico.
No mundo, a hipoteca segue como uma garantia extremamente popular. Em 2014, o valor total das hipotecas criadas somente nos Estados Unidos foi de US$1,12 bilhões (R$3,7 bilhões), sendo que a indústria hipotecária esteve no epicentro da crise de crédito de 2008. No Brasil, pelo fato de não muitas pessoas terem acesso a casa própria, a hipoteca tem sido preterida pela alienação fiduciária, onde o imóvel geralmente pertence a uma construtora ou imobiliária (credor).
Referências bibliográficas:
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Texto originalmente publicado em https://www.infoescola.com/economia/hipoteca/